冀地稅發(fā) [2003] 113號

各市地方稅務局：

　　為加強對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的納稅行為，省局制定了《河北省房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○三年十二月八日　　

河北省房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法（試行）

第一章 總 則

　　第一條 為加強房地產開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)的經營特點，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱房地產開發(fā)企業(yè)是指由河北省地方稅務部門負責征收企業(yè)所得稅的各類從事房地產開發(fā)的企業(yè)。

　　第三條 房地產開發(fā)企業(yè)一律以實行獨立經濟核算的企業(yè)為企業(yè)所得稅的納稅人。實行獨立經濟核算是指納稅人應同時具備在銀行開設結算賬戶；獨立建立賬簿，編制財務會計報表；獨立計算盈虧等條件。

第四條 實行核定應稅所得率征收方式繳納企業(yè)所得稅的房地產開發(fā)企業(yè)，一律按國家稅務總局規(guī)定的應稅所得率10%—20%執(zhí)行。具體比例由各市地方稅務局根據當地實際情況確定。

第二章 納稅管理

　　第五條 房地產開發(fā)企業(yè)要根據本單位實際，健全財務會計機構，配備專職會計人員，按地方稅務機關要求，憑合法、有效憑證記賬，依據企業(yè)財務會計制度進行核算，按期編制并報送財務會計報表。

第六條 房地產開發(fā)企業(yè)的下列財務會計處理辦法，應報當地主管地方稅務機關備案：

　　（一）根據財務會計制度的規(guī)定，自行選擇確定的固定資產折舊方法、折舊年限和凈殘值比例；

　　（二）職工養(yǎng)老保險金、失業(yè)保險基金、醫(yī)療保險基金、住房公積金的提取比例；

　　（三）壞賬損失的核算辦法（備抵法或實際核銷法）；

　　（四）需從成本中預提的費用項目和標準；

　　（五）成本核算辦法；

　　（六）國有企業(yè)工效掛鉤方案及效益工資清算結果；

　　（七）企業(yè)內部財務管理辦法；

　　（八）其它應報送地方稅務機關備案的有關資料。

　　第七條 房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列事項，應報經地方稅務機關審批。

　　（一）上繳總機構的管理費；

　　（二）壞賬損失的扣除；

　　（三）資產的盤虧、毀損、報廢的扣除；

　　（四）集體企業(yè)工效掛鉤方案及效益工資清算；

　　（五）納稅人虧損額的認定及彌補以前年度虧損；

　　（六）應報送地方稅務機關審批的其它事項。

　　第八條 主管地方稅務機關對房地產開發(fā)企業(yè)報送的財務會計報表及納稅申報表等有關納稅資料要進行認真審核，并分戶建立納稅資料檔案，隨時掌握納稅人增減變化情況。同時，要根據當地實際，確定重點稅源大戶，建立聯(lián)系點，及時掌握稅源變化情況。

第三章 應稅收入的確認

　　第九條 房地產開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入和營業(yè)外收入。營業(yè)收入包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入以及其他業(yè)務收入。營業(yè)外收入包括固定資產盤盈和出售凈收益，因債權人緣故確實無法支付的應付款項、罰款收入、教育費附加返還款以及其他非營業(yè)收入。

　　第十條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：

　　（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現(xiàn)；

　　（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；

　　（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　　（四） 采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

　　1. 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)；

　　2. 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)；

　　3. 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；

　　4. 采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續(xù)費等。

　　（五）將開發(fā)產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

　　1. 將待售開發(fā)產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產確認收入的實現(xiàn)；

　　2. 將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。

　　（六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產品時確認收入的實現(xiàn)。

　　第十一條 開發(fā)產品預售收入的確認：

　　房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。

　　預計營業(yè)利潤額=預售開發(fā)產品收入×利潤率

　　預售收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

　　預售開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時按本辦法第十條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。

　　第十二條 開發(fā)產品視同銷售行為的收入確認。

　　（一）下列行為應視同銷售確認收入：

　　1. 將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

　　2. 將開發(fā)產品轉作經營性資產；

　　3. 將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

　　4. 以開發(fā)產品抵償債務；

　　5. 以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產。

　　（二）視同銷售行為的收入確認時限：視同銷售行為應于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現(xiàn)。

　　（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序：

　　1. 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；

　　2. 由主管稅務機關參照同類開發(fā)產品市場公允價值確定；

　　3. 按成本利潤確定，其中，開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%（含15%），具體由主管地方稅務機關確定。

　　第十三條 代建工程和提供勞務的收入確認：

　　房地產開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務在一個納稅年度內的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；不在一個納稅年度內的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

完工百分百比法是根據合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。

　　房地產開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

第四章 成本費用的扣除

　　第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)在計算應納稅所得額時準予扣除的項目，是指與其取得收入有關的成本、費用和損失。包括：

　　（一）成本，即生產、經營成本。是指房地產開發(fā)企業(yè)為生產、經營商品和提供勞務等所發(fā)生的各項直接費用和各項間接費用；

　　（二）費用，即房地產開發(fā)企業(yè)為生產、經營商品和提供勞務等所發(fā)生的銷售費用，管理費用和財務費用；

　　（三）稅金，即房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅，教育費附加可視同稅金；

　　（四）損失，即房地產開發(fā)企業(yè)生產、經營過程中的各項營業(yè)外支出，已發(fā)生的經營虧損和投資損失以及其他損失。

　　第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)準予扣除的成本和費用支出應遵循與應稅收入相配比的原則，并按稅收法律、法規(guī)規(guī)定的扣除標準執(zhí)行，其財務、會計外理與稅收規(guī)定不一致的，應依照稅收規(guī)定予以調整，按稅收規(guī)定允許扣除的金額，準予扣除。

　　第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。

開發(fā)產品的建造成本是指開發(fā)產品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及折遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發(fā)的間按費用、借款費用及其他費用等。

房地產開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產品的建造成本合理劃分為直接成本和間按成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)項目的成本。

下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

　　（一）銷售成本。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

　　銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　（二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配費。房地產開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。

　　1. 屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直按攤入相應的成本對象；

　　2. 屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行爭攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。

　　（三）建筑安裝工程費。房地產開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，必須提供合法、有效的憑證方可在稅前扣除。

　　（四）借款費用。房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

　　（五）開發(fā)產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發(fā)企業(yè)按照有關法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因對已售開發(fā)產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

　　（六）土地閑置費。房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規(guī)定進行扣除。

　　（七）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規(guī)定直接在當期扣除。

　　（八）廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結轉以后年度，按規(guī)定的標準扣除。

　　（九）折舊。房地產開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產品按規(guī)定轉作經營性資產，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除。臨時出租的待售開發(fā)產品，不得在稅前扣除折舊費用。

第十七條 企業(yè)所得稅前允許扣除的項目，必須遵循真實、合法、合理的扣除原則。除國家稅法規(guī)定外，房地產開發(fā)企業(yè)根據財務會計制度等規(guī)定提取的任何形式的準備金不得在稅前扣除。

　　第十八條 房地產開發(fā)企業(yè)在計算應納稅所得額時，下列項目不得扣除：

　　（一）資本性支出；

　　（二）無形資產受讓、開發(fā)支出；

　　（三）違法經營的罰款和被沒收財物的損失；

　　（四）各項稅收的滯納金、罰金和罰款；

　　（五）自然災害或者意外事故損失有賠償的部分；

　　（六）超過國家規(guī)定允許扣除的公益、救濟性的捐贈，以及非公益、救濟性捐贈；

　　（七）各種贊助支出；

　　（八）賄賂等非法支出；

　　（九）存貨跌價準備金、短期投資跌價準備金、長期投資減值準備金、風險準備基金，以及國家稅收法規(guī)規(guī)定可提取的準備金之外的任何形式的準備金；

　　（十）稅收法規(guī)有具體扣除范圍和標準（比例或金額），實際發(fā)生的費用超過或高于法定范圍和標準的部分；

　　（十一）與取得收入無關的其他各項支出。

第五章 納稅調整

　　第十九條 對房地產開發(fā)企業(yè)超過稅法規(guī)定標準扣除的各種成本、費用和損失，應予調增應納稅所得額。主要項目包括：工資薪金支出、職工福利費、職工教育經費、工會經費、業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、廣告費、公益救濟性捐贈、壞賬損失、冬季取暖費、防暑降溫費、勞動保護費、提取折舊費、無形資產及遞延資產攤銷、其它。

　　房地產開發(fā)企業(yè)報經地方稅務機關批準已作為壞賬扣除的應收款項，在以后年度全部或部分收回時，一律調增收回年度的應納稅所得額。

　　第二十條 房地產開發(fā)企業(yè)在基本建設、專項工程及職工福利等方面使用本企業(yè)的商品、產品的，無論其在財務會計如何處理，均應作為收入，并相應調增應納稅所得額。

　　第二十一條 對稅法不允許扣除但房地產開發(fā)企業(yè)已作為扣除項目扣除的資本性支出，無形資產受讓開發(fā)支出，違法經營罰款和被沒收財務損失，各項稅收的滯納金、罰金和罰款，自然災害或者意外事故損失有賠償的部分，非公益救濟性捐贈，各種贊助支出，與收入無關的各項支出等，應調增應納稅所得額。

　　第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)所得后，需彌補以前年度虧損的，按規(guī)定報經主管地方稅務機關批準后，調減其應納稅所得額。

第六章 征收管理

　　第二十三條 主管稅務機關要對所轄房地產開發(fā)企業(yè)的所得稅征收方式在每年的三月底前進行鑒定（由企業(yè)提出申請）；凡不符合核實征收條件的，一律實行核定應稅所得率征收方式。

房地產開發(fā)企業(yè)具有下列情形之一的，應采取核定應稅所得率征收方式征收企業(yè)所得稅：

　　（一）只能準確核算收入總額，或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的；

　　（二）只能準確核算成本費用支出，或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能核算的；

　　（三）賬目設置和核算雖然符合規(guī)定，但并未按規(guī)定保存有關賬簿、憑證及有關納稅資料的；

　　（四）發(fā)生納稅義務，未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的。

　　第二十四條 實行查賬征收和實行定率征收的房地產開發(fā)企業(yè)，應按月或季預繳所得稅稅款。房地產開發(fā)企業(yè)無論盈利或虧損，均應在月或季度終了后15日內，向其所在地主管稅務機關報送會計報表和預繳所得稅申報表；年度終了后45日內，向其所在地主管稅務機關報送會計決算報表和所得稅申報表。

　　第二十五條 房地產開發(fā)企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，按年計算，分月或季預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。預繳方法一經確定，不得隨意改變。已預繳的稅款少于全年應繳稅款的，應在年度終了后4個月內結清應補繳的稅款。預繳稅款超過應繳稅款的，主管稅務機關應及時辦理退稅

　　第二十六條 房地產開發(fā)企業(yè)在納稅年度中間發(fā)生合并，分立的，依據稅收法規(guī)的規(guī)定合并、分立后其納稅人地位發(fā)生變化的，應在辦理變更稅務登記之前辦理企業(yè)所得稅申報，及時進行匯算清繳，并結清稅款；其納稅人的地位不變的，納稅年度可以連續(xù)計算

　　第二十七條 房地產開發(fā)企業(yè)在納稅年度中間破產或終止生產經營活動的，應自停止生產經營活動之日起30日內向主管稅務機關辦理企業(yè)所得稅申報，60日內辦理企業(yè)所得稅匯算清繳，并依法計算清算期間的企業(yè)所得稅，結清應繳稅款。

第七章 附 則

　　第二十八條 本辦法未明確的有關應稅收入、稅前扣除的確定以及其它未盡稅務事宜，應依據有關稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十九條 各市地方稅務機關可依據本辦法，結合當地實際制定具體實施辦法，并報省局備案。

　　第三十條 本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行。

　　第三十一條 本辦法由河北省地方稅務局負責解釋。